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房价多少是合理关键是居民可承受

时间:2019-10-13 06:39:57 来源:互联网 阅读:0次

房价多少是合理 关键是居民可承受

自国务院总理温家宝明确表态房价远未回到“合理价位”后,关于多少房价才算“合理”讨论正在持续升温。22日,人民日报在“民生视线”栏目,发表题为《房价多少是“合理”》述评文章,并提出更为细化的关切点:房价降到什么程度才是“合理价位”,持币观望的购房者又该在什么时候出手买房?文章认为,能带来稳定成交量的价格才有可能是合理价格,房价“合理”的关键是居民可承受。

此前3月14日,在全国“两会”闭幕后的新闻发布会上,国务院总理温家宝明确说,“房价还远远没有回到合理价位。因此,调控不能放松”。关于什么叫“房价合理回归”,温家宝当时也给出了他的理解,“应该是使房价与居民的收入相适应,房价与投入和合理的利润相匹配”。

房价收入比远离“合理”区

而“房价与居民的收入相适应”的提法,与“房价收入比”的概念颇为接近。所谓房价收入比,是指购房总价与家庭年收入的比值,该指标用于描述地区居民购房支付能力。

《房价多少是“合理”》一文提到,目前比较流行的说法认为,房价收入比在3-6倍之间为合理区间,如果考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。

如果按照这一标准,中国多数城市房价都属于过高范畴,一线城市尤甚。

此前1月,中欧陆家嘴国际金融研究院副院长刘胜军曾撰文提到,目前中国城(动态 户型 相册 地图)市房价收入比达8至10倍,北京和上海等城市甚至接近30倍。而即便在房地产泡沫达到顶峰的2005年,美国房价收入比也不过是5.1倍。

人民日报22日报道中,也援引网友根据“2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米”的公式,计算出各地的“合理房价”。如北京4387元/平方米、上海4831元/平方米、广州4573元/平方米。这一计算结果,从侧面反映出一些城市房价收入比过高。但这一现状也有改变的可能。

摩根大通在发布一份报告中提出,今年中国的房价将下跌5%~10%。如果假设家庭收入每年增长12%~13%,2012年,中国的房价收入比能进一步下降至8倍左右。

但大城市的房价依然承压。摩根大通根据国家发改委的房价数据计算表明,到2010年底,全国平均房价收入比为10.6倍。房价收入比的城市为北京(23)、上海(16.3)、杭州(17.2)和深圳(16.9)。

牵出收入分配难题

眼下,业界对于房价收入比的价值仍存疑问。住建部有关专家看法是,3-6倍说法,是20世纪90年代初世界银行专家在进行中国住房制度改革研究时,提出的一个世界银行认为“比较理想”比例,“哪知道这个比例对中国产生了这么大影响”。

“房价收入比描述居民对住房价格的可承受性,并非主观判断性指标。如果把房价收入比作为衡量一个地区住房价格是否过高的指标,并据此来人为地假设一个‘合理’区间,未必十分科学。”上述专家并不否认,改善房价收入比是住房政策所要追求的目标之一。

一位国企开发商提出,房价问题的背后,其实是中国收入分配不均的现实,两极分化大。不只是房地产的问题。

一位不愿具名的分析师也称,中国的房价收入比太高,是低估了居民收入。“不少人的灰色收入、财产性收入并未在统计之列,即使是普通家庭的收入统计也有漏洞,房产、股票等财产性收入没有统计进去,而这恰恰是过去十年城市普通家庭的一块财富增值。”

分析人士则强调,房价过高的原因,还是在于商品房供应少,土地量放得少。“我认为中国楼市大多地方都是没有泡沫的,就是十大重点城市中外围以及周边的卫星城存在泡沫。”

“政策稳市场才能稳”

解决房价过高的问题,降价似乎是条“捷径”。

但一位国企开发商给早报记者算了一笔账,建安成本加上配套费用就要30%,土地成本30%,剩下的毛利润率大部分都要交税。

上述开发商介绍,他们公司有一个体量很大的项目,土地是10多年前买的,楼板价很低,但即使是这样,他们的毛利润率不会超过30%,“因为利润的60%都交各种税费。”

一位港资开发商直言,关于过去十年房价快速上涨的原因,尚待梳理,“以往的政策不是催生房价上涨,就是强迫房价下跌。政府并没有一个长久性的规划政策,政策总是变。”

“让住房制度和相关政策逐步稳定下来,政策稳定了,市场也更容易稳定。”江苏省建设厅厅长周岚对人民日报说,房价不再暴涨暴跌的时候,购房者的心态和预期也才能稳定,这样的楼市才是健康的。

日本野村控股株式会社常任顾问氏家纯一给出了更为谨慎的忠告。

氏家纯一曾说,过去几个月,中国一些城市的房地产价格出现下降趋势,政府也开始对货币政策进行为微调,但日本的经验是,有时候人们会产生泡沫减退的错觉。

一位上市房企高管也认为调控仍有必要,但不一定要坚持限购,可以用房产税来调节。对于房价合理回归的时间表,上述高管的预测是“要5年以后”,“今年的市场比去年好多了,但开发商还是要尽快出货。下半年考虑买地。”

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